Im "Flaggschiff" fehlen die Mieter

Wohnen ist ein Grundbedürfnis des Menschen, das immer mehr Anbieter befriedigen wollen. Sogar im sozialen Wohnbau ist von billig bis luxuriös immer mehr zu haben.

Die Gemeinde Wien ist weltweit der nahezu größte Hauseigentümer: rund 220.000 bis 225.000 Wohnungen gehören der Stadt, aufgeteilt in etwa 2.400 Anlagen verschiedener Größenordnung. Vom berühmt-berüchtigten Rennbahnweg mit seinen 2.400 bis hin zur Großfeldsiedlung mit fast 6.000 Wohneinheiten erstreckt sich das Spektrum der vielfältigsten Angebote. Die Zeit der Großanlagen ist aber vorbei, der Markt ist vom Bedarfs- zum Angebotsmarkt geworden. Die Zeiten, in denen jede geförderte Wohnung wegging wie die warmen Semmeln, sind vorbei.

Eine der letzten fertiggestellten Großanlagen, der Simmeringer Leberberg mit etwa 4.000 Wohneinheiten, wartet noch auf Mieter. "Der Markt ist zum Großteil gesättigt, zur Zeit gibt es 13.000 Leute mit Vormerkschein, die auf eine Gemeindewohnung warten," gibt Michael Anheier, Pressereferent des "Wiener Wohnens", zu. Dabei sind die Neubauten seit acht Monaten schlüsselfertig. "Die Vergabe läuft. Mir ist aber lieber, es sind 100 oder 120 Wohnungen leer, als es herrscht Knappheit," findet er sich mit dem Zustand ab.

Wer dringend eine billige gemeindeeigene Wohnung braucht, kriegt auch eine. Die Ansprüche der Durchschnittsmieter sind gestiegen, beim Leberberg hat man die ungünstige Lage und die schlechte Erschließung durch öffentlichen Verkehr unterschätzt. Karl Heinz Huber, der für Hochbau zuständig ist, bedauert das sehr: "Da hat die höhere Politik versagt. Die Anlage liegt in der Einflugschneise Schwechat, wer mit Kindern spazierengehen will, muß auf den Zentralfriedhof. Dabei sind die 1.300 Wohnungen, die die Gemeinde gebaut hat, ein Flaggschiff: maximale Ausstattung zum minimalen Preis. Ich bin stolz auf unsere vier Höfe, die sind wirklich luftig, rund um den Park angelegt, und leider schlecht vermarktet. Stünden die woanders, stünden wir anders da."

Seit dem Jahr 1995 gibt es Bauträgerwettbewerbe, um die Qualität zu steigern und den Preis zu mindern. Blickt man auf die Statistik, fällt auf, daß die hauseigene, planende Magistratsabteilung weniger neu baut und mehr saniert. Im Spitzenjahr der gemeindeeigenen Neubauten,1995, errichtete man 2.018 Wohnungen, 1999 sind es nur noch 43. Die Hälfte aller Wohnbauförderungsmittel fließt in die Stadterneuerung. Leere Wohnungen auf Kategorie A anzuheben, mit Bad und Heizung auszustatten, Sockelsanierungen noch ausständiger Höfe aus der Zwischenkriegszeit und Häuser aus den 50er Jahren, Erweiterung des Wohnraums durch Dachbodenausbau, sowie fällige Reparaturen an Plattenbauten der 60er und 70er Jahren fallen momentan an. Wärmeschutzfassaden, Schallwärmefenster, Anschluß an die Fernwärme, Erneuerung von Leitungen und ähnliches bringen langfristig 30 bis 40 Prozent verminderte Heizkosten.

Die Einführung der Wettbewerbe erklärt Anheier so: "Wir wollten jungen Nachwuchsarchitekten eine Chance geben. Es gibt ein genau festgelegtes Punktesystem, in dem ökonomische und ökologische Kriterien wie alternative Energienutzung eine wesentliche Rolle spielen. Wettbewerbe bringen billigere und qualitativ bessere Wohnungen." Für die Genossenschaften geht durch die Investitionen in die Planung auch viel Geld in den Rauchfang. Um das Risiko einer Fehlinvestition zu verringern, werden häufig renommierte Architekten beigezogen. Junge Talente kommen sehr selten zum Zug. Daß das Architektenpaar Gerner & Gerner 35 Wohnungen für die Gemeinde verwirklichen kann, ist die Ausnahme.

Insgesamt hat am Neubausektor seit 1988 eine Umschichtung der Fördermittel stattgefunden: wurden damals noch 1.947 sonstige Miet- oder Genossenschaftswohnungen, 200 Eigentumswohnungen und 305 Heime gefördert, werden 1999 schon 4.101 Genossenschaften, fast 1.000 Eigentumswohnungen und etwa 1.500 Heime von öffentlicher Hand subventioniert. Daß soziale Mittel auch in Eigentum fließen können, zeigt deutlich einen Gesinnungswandel in der Gesellschaft.

Von den 4.000 Einheiten am Leberberg wurden 2.700 von anderen Bauträgern errichtet. Am günstigsten wohnt sich im Neubau mit der "Superförderung" der Gemeinde. Als Grundeigentümer trägt sie die Grundkosten, vergibt für eine Hälfte der Baukosten einen Zuschuß, für die andere ein Hypothekardarlehen. Das kann durch ein günstigeres Wohnungsförderungsdarlehen ersetzt, teilweise oder gar nicht zurückgezahlt werden. Ein Finanzierungsbeitrag von 12,5 Prozent der Gesamtbaukosten bleibt. Es sei denn, man fällt unter die unterste Einkommensgrenze, dann gewährt die Gemeinde einen mit 1 Prozent verzinsten Kredit. Hier würden Wohnungen verschenkt, die man sonst nicht losbringt, feixen Kritiker. Um in den Genuß des sozialen Füllhorns zu kommen, muß man die Vergaberichtlinien erfüllen: Österreichischer Staatsbürger sein, das 17. Lebensjahr vollendet, fixes Einkommen oder einen Bürgen für das Hypothekardarlehen haben. Eigentümer der Wohnung bleibt immer die Gemeinde, die Weitergabe an Ehegatten, Kinder, Enkel, Adoptivkinder oder Geschwister ist aber möglich.

Wer die Einkommensobergrenzen überschreitet, findet unter den 64 in Wien tätigen Genossenschaften auch einige, die Eigentumswohnungen anbieten. Wenn er Glück hat, sogar geförderte.