Wohnen Haus - © Foto: Pixabay

Luxusgut Wohnraum?

1945 1960 1980 2000 2020

Auch Österreich wurde von der Explosion städtischer Wohnungspreise erfasst, die der internationale Finanzmarkt mitverursacht. Dennoch könnte die heimische Politik vieles tun.

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Auch Österreich wurde von der Explosion städtischer Wohnungspreise erfasst, die der internationale Finanzmarkt mitverursacht. Dennoch könnte die heimische Politik vieles tun.

Dass sich die Wohnungspreise in einer Stadt einfach aus den aktuellen Baukosten, der jährlichen Wohnraumproduktion sowie aus der Nachfrage einer steigenden oder sinkenden Bevölkerungszahl ergeben, gehört der Vergangenheit an. Die klassischen Parameter des Wohnungsmarkts wurden in den letzten Jahren durch gleich mehrere Einflussfaktoren abgelöst, die aufs Erste gar nichts mit Wohnbau zu tun haben.

Ein ganz wesentlicher ist die Finanzkrise von 2008 und das seither breite Misstrauen gegenüber herkömmlichen Finanzmarktprodukten -wodurch Immobilien in guten Lagen zur wohl begehrtesten Anlageform wurden, deren Preis folglich Jahr für Jahr steigt. Zumal Investments in Bürotürme oder auch Einkaufszentren aufgrund des zunehmenden Leerstands zuletzt aber an Reiz verloren haben, stürzen sich große Anleger vermehrt auf Wohnbauten -die in wachsenden Städten kaum einmal unvermietet bleiben und langfristig stabile Renditen garantieren.

Flankiert werden diese institutionellen Investoren durch Tausende Privatkäufer, die angesichts der fragwürdigen europäischen Zinspolitik ihr Geld nicht mehr zur Bank tragen, sondern sogenannte Vorsorgewohnungen kaufen: Selbst wenn sie diese Apartments -was oft geschieht - bewusst leer stehen lassen, sorgt allein deren Wertsteigerung für eine vielfach bessere Verzinsung als jede auch nur halbwegs risikoarme Sparform. Schließlich trägt an Top-Destinationen des internationalen Städtetourismus auch die lukrative tageweise Vermietung an ausländische Gäste dazu bei, dass weit nicht alle Wohnungen tatsächlich auf den klassischen Wohnungsmarkt gelangen.

Kaufpreise verdoppelt

Das alles erklärt freilich noch nicht, warum sich etwa in Wien die Wohnungskaufpreise in den letzten zehn Jahren beinahe verdoppelt haben -wobei die Donaumetropole damit noch relativ glimpflich davongekommen ist, vergleicht man mit deutschen Großstädten wie München oder Berlin. Zumal sich die reinen Baukosten relativ stabil entwickelt haben und nur unwesentlich über den Verbraucherpreisen liegen, ist klar: Die Kostenexplosion ist überwiegend auf die Entwicklung der Bodenpreise zurückzuführen. Die größten Nutznießer des aktuellen Booms sind also nicht jene, die Geld investieren und Wohnungen errichten, sondern jene, die Grünland oder noch erschwingliches Bauland günstig kauften, es von der öffentlichen Hand durch Umwidmung oder infrastrukturelle Erschließung oft noch aufwerten ließen -und sich nun über die Vervielfachung des Bodenwerts freuen. Dies führt inzwischen zu Phänomenen wie dem sogenannten "Land Banking" - sprich, Grundstücke bewusst brach liegen zu lassen, da sie unbebaut eine noch höhere Rendite versprechen, als wenn sie für noch so hochpreisige Bauprojekte genutzt werden. Während in Berlin die Wohnungspreise in den letzten fünf Jahren um 60 Prozent gestiegen sind, stiegen die Baulandpreise um unglaubliche 345 Prozent.

Wien versucht seit ein paar Jahren mittels städtebaulicher Verträge, die Profiteure allzu üppiger Flächenwidmungsgewinne zu Gegenleistungen für die Allgemeinheit zu verpflichten. An eine wirkliche Abschöpfung der planungsbedingten Bodenwertsteigerung, wie dies etwa in München seit Langem schon erfolgt, reichen die Forderungen der seit den 1990er-Jahren auffallend investorenfreundlichen Stadtregierung allerdings nicht heran. Wirkungsvoller ist da schon die jahrzehntelang erprobte Strategie, künftige Stadtentwicklungsflächen durch den kommunalen Wohnfonds zu erwerben und günstig an Wohnbauträger weiterzuverkaufen. Schließlich steht der Wiener Stadtplanung mit der neuen Flächenwidmungskategorie "Geförderter Wohnbau" seit Anfang dieses Jahres nun noch ein Instrument zur Verfügung, um privaten Grund und Boden zumindest "überwiegend" für sozialen Wohnbau vorzubehalten.

Zweifel an sozialer Treffsicherheit

Doch gab und gibt es immer wieder auch Zweifel an der langfristigen sozialen Treffsicherheit des "Wiener Wegs". So wäre seit jeher eine Verpachtung stadteigenen Baulands mit einem Baurecht für beispielsweise 99 Jahre sozialer als ein Verkauf kommunaler Grundstücke an private Wohnbaugesellschaften - erstens weil der Grundkostenanteil am Wohnungspreis dadurch noch niedriger gehalten werden könnte, und zweitens weil der Boden in öffentlichem Eigentum bliebe, anstatt à la longue auf den freien Grundstücksmarkt zu gelangen. Ebenso zu hinterfragen ist die öffentliche Förderung von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern -nicht nur, weil sie einer wenig hilfsbedürftigen Mittelschicht zugutekommt, sondern vor allem, weil diese Immobilien nach zehn Jahren ohne jede Preisbindung verkauft werden können. Die Subvention verliert damit schon nach kurzer Zeit ihren sozialen Effekt und erhöht lediglich die Gewinnspanne der Verkäufer.

Auch die besagte, seit heuer wirksame Novellierung der Wiener Flächenwidmung scheint der fortgeschrittenen Kapitalisierung und damit Verteuerung des Grundbedürfnisses Wohnen nicht dauerhaft entgegenzuwirken. So bemängelt die Arbeiterkammer, "dass Wohnungen, die mit der Widmungskategorie "Geförderter Wohnbau" errichtet werden, nach 40 Jahren dem freien Markt überlassen werden" - anstatt für alle Zeiten soziale Zwecke zu erfüllen. Offenbar versucht die rot-grüne Stadtregierung nach wie vor den Spagat zwischen wohnbaupolitischen Ambitionen zugunsten der breiten Bevölkerung und wirtschaftspolitischen Zugeständnissen zugunsten der einflussreichen Immobilienbranche. Trotz der eingeschränkten Wiederaufnahme des Gemeindebauprogramms zwei Jahrzehnte nach dessen Einstellung in den liberalisierungswütigen 90er-Jahren, ist das Rathaus heute weit entfernt von den Ansprüchen des Roten Wien der Zwischenkriegszeit -als kommunale Wohnbauten als öffentliche Leistung gesehen wurden, die sich nicht amortisieren muss: In den 20er-Jahren kostete die Miete für eine Gemeindewohnung vier bis acht Prozent eines Arbeitermonatslohns, was die Erhaltungskosten der Gebäude deckte, aber keinesfalls auf eine Refinanzierung der Baukosten abzielte.

Nicht nur in steigenden Preisen, auch in sinkender Größe und Qualität spiegelt sich der Mangel an leistbarem Wohnraum wider. So werden von Bauträgern mittlerweile Standorte in Anspruch genommen, die bis vor Kurzem nicht für Wohnzwecke in Frage gekommen wären: etwa direkt neben Stadtautobahnen oder unmittelbar an U-Bahn-Trassen in Hochlage. Die prekärsten Wohnungen werden dabei gern als Studentenheimplätze oder als "temporäre" beziehungsweise "servicierte" Apartments vergeben. Solche Sonderwohnformen tragen zum Verwertungserfolg selbst von lärmgeplagten Bauten bei -ebenso wie zur Auslastung von schlecht belichteten, kaum besonnten oder grünraumfreien Projekten. Und diese mehren sich mit der zunehmenden Bebauungsdichte infolge der galoppierenden Bodenpreisentwicklung.

Der wichtigste Hebel der Wiener Wohnbaupolitik, nämlich die Wohnbauförderung, die dem Rathaus lange Zeit die Einforderung gewisser Qualitätsstandards ermöglichte, hat -ebenfalls als Folge der ruinösen Finanzpolitik der Euro-Zone - massiv an Wirkung eingebüßt. Sprich, Darlehen vom freien Kapitalmarkt sind für Bauträger nur mehr unwesentlich teurer als die subventionierten Billigkredite des Landes, weshalb viele auf die Förderung verzichten und sich damit die für sie lästigen, weil kostentreibenden Anforderungen des öffentlichen Geldgebers ersparen. Unterm Strich vermögen sie damit in schlechteren Lagen sowie im unteren Ausstattungsbereich problemlos zum geförderten Wohnbau in Konkurrenz zu treten - und dabei noch Gewinne zu erzielen. War der Wiener Wohnungsneubau bis in die 90er-Jahre noch zu 80 Prozent gefördert, so ist er seit 2010 mehrheitlich freifinanziert.

Ähnliches ist im Altbaubereich zu beobachten: Ohne die Inanspruchnahme von Sanierungsförderungen entfallen jegliche Mietpreisdeckelungen seitens des Rathauses, sodass Renovierungen gründerzeitlicher Zinshäuser zunehmend mit einem Mieterwechsel einhergehen -oder gar in eine Umwandlung in Wohnungseigentum münden. Teils spekulative Neubauten und Bauvorhaben in allen Preisklassen, wie die Parkapartments am Belvedere, das umstrittenen Hochhaus am Heumarkt, die drei Türme von "Triiiple" am Donaukanal oder die Danube Flats und der Marina Tower an Wiens "Waterfront" sind untrügliche Zeichen dafür, dass die Immobilienbranche auch im "Roten Wien" den Wohnbau als neues Betätigungsfeld entdeckt hat.

Erosion des Mietrechts

Nicht zuletzt bedeutet auch die fortschreitende Erosion des Mietrechts durch die Bundespolitik zusätzliches Wasser auf die Mühlen der privaten Wohnungswirtschaft. Dass hohe Wohnkosten von manchen Städten in Deutschland bereits als Standortnachteil beklagt werden, hat die neue schwarz-blaue Regierung, die Österreichs Wirtschaftswachstum als Staatsziel in der Verfassung verankern möchte, dabei offenbar nicht auf ihrem Radar. Was aber tun gegen die Mechanismen des großen Geldes? Ein ebenso simpler wie wirksamer Ansatz wäre, Österreichs private Pensionskassen, mit einem Anlagevolumen von 22 Milliarden Euro einer der größten Player am heimischen Immobilienmarkt, im Rahmen ihrer gesetzlichen Vorgaben zu verpflichten, deutlich mehr in sozialen Wohnbau zu investieren -noch dazu, da die Kassen im Vorjahr, und bestimmt nicht zum letzten Mal, ohnehin negativ bilanzierten. Dies ergäbe eine -äußerst seltene -win-win-Situation: mehr leistbare Wohnungen heute sowie sicherere Renten in der Zukunft. Die Frage ist nur, ob beides dem Gesetzgeber auch ein echtes Anliegen ist? Immerhin argumentierte Österreichs erste schwarz-blaue Regierung 2003 die Liberalisierung des bis dahin rein staatlichen Pensionssystems unumwunden mit dem Ziel der "Förderung der privaten Altersvorsorge und des österreichischen Kapitalmarkts".

Der Autor ist Stadtplaner, Filmemacher und Fachpublizist in Wien

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