Rund drei Viertel der österreichischen Bevölkerung träumen nach Angaben des Linzer Marktforschungsinstitutes market vom eigenen Haus oder der eigenen Wohnung. Vor allem eines sollten die eigenen vier Wände bieten: die Möglichkeit, sich wohl zu fühlen. Dem Thema Wohnen widmet sich nun die Furche mit dem vorliegenden Dossier, für das die Kinder des Salzburger Kindergartens Baldehof ihre Vorstellungen zum Thema Haus und Bauen zu Papier brachten. Redaktionelle Gestaltung: Claudia Feiertag
Luxusvillenetage, 220m2, Wohnzimmer mit Marmorboden, Terrasse, Sauna, Swimmingpool." Das Inserat in der Wochenendausgabe einer österreichischen Tageszeitung klingt verführerisch. In Gedanken stürzt sich der wohnungsuchende Durchschnittsverdiener vielleicht schon ins kühle Nass des Schwimmbades in seinem künftigen Domizil - und landet hart auf dem Boden der Tatsachen. Denn das Inserat verrät am Schluss auch noch die Monatsmiete für die Luxusbleibe: 3.500 Euro.
Wie lange der Vermieter nach einem Interessenten suchen wird, der sich das auch leisten kann (und will), wird sich zeigen. Friedrich Noszek, der Vizepräsident des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerverbundes, ist jedenfalls skeptisch: "Ab einer gewissen Miethöhe wird die Luft dünn - die Nachfrage nach Luxuswohnungen ist derzeit sehr gering. Schon Großwohnungen zu 1.200 Euro sind momentan schwierig zu vermieten."
Keine goldenen Armaturen
Einfacher sei es, Wohnungen im Bereich zwischen 290 und 440 Euro Monatsmiete anzubringen. Wer sich für Immobilien als Anlageobjekte interessiere, solle daher auch eher in diesem Preissegment investieren, rät Noszek. Zwar müsse ein gewisser Standard geboten werden: "Zentralheizung und verfliestes Bad müssen schon sein." Aber: "Ein Marmorbad mit vergoldeten Armaturen ist uninteressant." Wer mit der gebotenen Vorsicht an die Investition heran gehe und günstig zu einer Eigentumswohnung komme, könne durchaus gute Erträge erzielen.
Zur Vorsicht rät Noszek allerdings beim so genannten Bauherrenmodell, bei dem sich mehrere Investoren zusammenschließen, um mit dem gemeinsamen Geld ein Haus zu kaufen und zu renovieren oder eine Liegenschaft zu erwerben, um darauf eine Immobilie zu errichten. Das Modell sieht vor, dass das Objekt anschließend vermietet wird und die anfallenden Gewinne unter den Investoren aufgeteilt werden. Noszek: "Von den Anbietern dieser Modelle werden meist hohe Renditen prognostiziert, aber das sind eben nur Prognosen, eine Garantie kann niemand geben." Wenn das Haus doch nicht so gut vermietet werden könne wie vorausgesagt, schaue der Anleger durch die Finger.
Nicht nur in Immobilien zu investieren, rät der Geschäftsführer des Österreichischen Verbandes der Immobilientreuhänder (ÖVI), Anton Holzapfel: "Da Immobilien meist nicht von heute auf morgen verkauft werden können, ist das eingesetzte Kapital relativ langfristig gebunden. Wer dringend Geld braucht, muss unter Druck verkaufen. Das mindert den Preis." Daher sei eine Streuung des Kapitals sinnvoll: ein Teil Aktien und Anleihen, ein Teil Immobilien. "Am spannendsten ist künftig der Immobilienmarkt in Osteuropa", so Holzapfel, der es allerdings nicht für ratsam hält, in einem fremden Land selbst als Vermieter aufzutreten. "Wohnanleihen sind besser", betont er.
Wer sein Geld lieber in heimischen Gefielden anlegen will, sollte sich allerdings beeilen. Denn: "Nach Jahren des Sinkfluges haben wir die Talsohle erreicht, jetzt geht es wieder aufwärts", beschreibt Holzapfel die Preissituation vor allem auf dem Wiener Immobilienmarkt. Schuld an den steigenden Preisen sei vor allem der so genannte Schweinezyklus: Während in den vergangenen Jahren die Bautätigkeit wegen der geringen Nachfrage nach Immobilien zurückging, besteht jetzt wieder eine größere Nachfrage, es sind aber durch die geringe Anzahl an Neubauten zu wenig Wohnungen auf dem Markt.
Auch die Zurückhaltung der Banken bei der Kreditvergabe an Baufirmen trug dazu bei, dass in den vergangenen Jahren zu wenig neue Gebäude entstanden sind. In der Bundeshauptstadt ging die Errichtung von Neubauten im Jahr 2001 um 46 Prozent zurück (die Zahlen des Vorjahres liegen noch nicht vor). Daher rechnet der ÖVI zum Beispiel in der Wiener Innenstadt mit steigenden Kaufpreisen von durchschnittlich 3.640 bis 4.700 Euro, in den ebenfalls beliebten Wiener Bezirken Währing und Döbling mit etwa 3.270 Euro pro Quadratmeter. Dass nach oben hin allerdings keine Grenzen gesetzt sind, zeigt der ausgebaute Dachboden im ersten Bezirk, der um satte 8.720 Euro den Besitzer wechselte.
Freuen dürfen sich in den drei genannten Wiener Bezirken vor allem die Vermieter, denn während nach ÖVI-Vermutung im Österreich-Durchschnitt die Mietpreise von derzeit vier bis fünf Euro auf sechs Euro ansteigen werden, sind dort 14.53 Euro pro Quadratmeter zu erzielen.
Es geht auch günstiger
Sogar zu rückläufigen Kaufpreisen kommt es dagegen, abgesehen von Top-Lagen, in Salzburg. Vor allem gebrauchte Eigentumswohnungen sind hier günstig zu haben, allerdings dürfte der Mietpreis nach Ansicht des ÖVI konstant bleiben. Auch in Kärnten werden Altbau-Eigentumswohnungen weiterhin günstig zu haben sein, denn das Angebot übersteigt die Nachfrage. Umgekehrt verhält es sich dagegen mit Mietwohnungen: Da die Nachfrage groß ist, werden Preissteigerungen auf bis zu 7,30 Euro erwartet.
