Building - © Foto: Reinhard Seiß / URBAN+
Architektur

Kultorte oder Scheinwelten?

1945 1960 1980 2000 2020

Sie stehen für Wachstum und Modernität: Wiens gläserne Büropaläste. Nur braucht sie in diesem Ausmaß keiner, und ihr Leerstand geht auf Kosten der Allgemeinheit.

1945 1960 1980 2000 2020

Sie stehen für Wachstum und Modernität: Wiens gläserne Büropaläste. Nur braucht sie in diesem Ausmaß keiner, und ihr Leerstand geht auf Kosten der Allgemeinheit.

The Icon Vienna nennt sich eines der jüngsten Großprojekte am Wiener Büromarkt. Die Besiedlung der drei Türme am Hauptbahnhof durch teils namhafte Firmen ist seit Herbst letzten Jahres am Laufen, aber schon längst wurden sie – wie fast alle Hochhäuser der letzten 25 Jahre – gefeiert: von den Errichtern selbst ebenso wie von allen Medien, die ihnen dank großzügiger Inserate gewogen sind. Ob die Bauten ein ästhetischer oder funktionaler Gewinn für die Kulturmetropole sind, steht dabei nicht zur Debatte – groß sind sie in jedem Fall, sodass das Attribut „Landmark“ allemal zutrifft. Die grundsätzliche Frage, ob sich Wien keinen vordringlicheren urbanistischen Herausforderungen stellen möchte, als die Stadtsilhouette durch weitere Bürotürme zu bereichern, oder ob Landmarks per se einen Beitrag zur Lösung planungspolitischer Herausforderungen leisten, bleibt indes unbeantwortet.

Ruinöse Büroflächeninflation

Doch zurück zur selbsternannten „Ikone“ der schönen, neuen Bürowelt: Sie stellt auf ihrer Homepage keinen geringeren Anspruch, als ein „Kultort mit magnetischer Anziehungskraft“ zu sein. Was aber geschieht mit herkömmlichen Objekten, die aufgrund der magnetischen Anziehungskraft immer neuer Großprojekte ihre Mieter verlieren? Sie stehen in vielen Fällen leer. Denn Wiens Büroflächenwachstum ist im Wesentlichen weder durch massenhafte Unternehmensgründungen noch durch permanente Verlagerungen von Betriebsstandorten aus fremden Städten getrieben, sondern durch die Abwerbung von Firmen aus anderen, oft gar nicht so alten Office Buildings. L’Oréal oder Nestlé kamen nicht etwa aus Frankreich oder der Schweiz an den Wiener Hauptbahnhof, sondern aus Meidling, vom Businesspark Euro Plaza, der ab 2002 als Sitz internationaler Konzerne entwickelt wurde.

Procter & Gamble wiederum residierten bis zu ihrem Umzug in „The Icon“ in Erdberg, wo 2001 mit dem Bürokomplex „Adler und Ameise“ unmittelbar neben den Gasometern eine andere „Top­Adresse“ am Wiener Immobilienmarkt entstanden ist, deren „modernes Design und hohe Funktionalität“ aber ebenfalls schon ihre Halbwertszeit überschritten haben dürften. Die Verweildauer vieler Unternehmen an ihren Wiener Standorten ist augenfällig kurz. Dies mag damit zusammenhängen, dass es – wie Icon­Entwickler SIGNA meint – vielen Anbietern nicht gelungen sei, die Nutzer an ihre Bürogebäude „emotional zu binden“. Viel wahrscheinlicher liegt es aber an der chronischen Überproduktion, die zu einer ruinösen Büroflächeninflation geführt hat, sodass Objekte bereits nach wenigen Jahren aufgegeben werden, wenn andernorts gebäudetechnologisch Moderneres zu gleichen Preisen angeboten wird.

Während sich für Offices aus den 2000er­Jahren bei guter Lage noch relativ leicht Nachmieter finden lassen, geraten Bauten aus den 1970er­, 1980er­ und 1990erJahren zunehmend zu unvermittelbaren Altlasten am Wiener Immobilienmarkt. Ja selbst historische Innenstadthäuser wie das denkmalgeschützte Gerichtsgebäude in der Riemergasse, das seit dem Umzug von Handels­ und Bezirksgericht in den umstrittenen City Tower Vienna vor mittlerweile 16 Jahren brach liegt, zählen zu den Kollateralschäden dieser Entwicklung. Ob und wann sich für Otto Wagners Postsparkassengebäude nach dem Umzug der BAWAG PSK in den mittleren der drei Icon­Vienna­Türme eine passende Nachnutzung findet, wird erst die Zukunft weisen.

Hochspekulative Entwicklung

Jedenfalls passt zu dieser Art „Wegwerfmentalität“, dass niemand in Wien so genau weiß, wie viel baulicher „Abfall“ mittlerweile herumsteht. Die offizielle Leerstandsquote von rund fünf Prozent hat kaum Aussagekraft, zumal die heimische Immobilienbranche in ihren Statistiken nur Büros berücksichtigt, die nach 1990 errichtet oder generalsaniert wurden – sprich, etwa über eine zeitgemäße ITInfrastruktur und eine heute übliche Klimatisierung verfügen. Ältere Immobilien werden, falls nicht jüngst „refurbished“, gar nicht erst erfasst. Sicher ist nur eines: Je mehr billige Büroflächen auf den Markt drängen, umso unwahrscheinlicher wird es, dass jemand Geld für die Modernisierung älterer Leerstände in die Hand nimmt. Die Dunkelziffer unvermieteten Büroraums bewegt sich bei rund einer Million Quadratmeter.

Und es kommen jedes Jahr Zigtausende ungenutzte Quadratmeter hinzu. Am Laufen gehalten wird diese hochspekulative Entwicklung von den Finanzmärkten. Diese wurden ab den 1990er­Jahren durch die europaweite Teilprivatisierung der bis dahin öffentlichen Rentensysteme binnen kurzem mit frischem Geld geradezu überschwemmt, zumal die Pensionsfonds zunächst jahrelang Einnahmen verbuchten und noch kaum Auszahlungen anstanden. Als auch Österreich 2003 die „prämienbegünstigte Zukunftsvorsorge“ einführte, scheute sich die schwarz­blaue Regierung nicht, dies offen als „Förderung der privaten Altersvorsorge und des österreichischen Kapitalmarkts“ zu propagieren.

In ganz Europa wurden die Pensionskassen von den Gesetzgebern zu sicheren Veranlagungen verpflichtetet, wobei als sicher vor allem Investitionen in Immobilien gelten. Bürobauten versprechen dabei höhere Erträge und problemlosere Mieter als Wohnbauten. Dass Büros heute im Unterschied zu Wohnungen oft leer stehen und damit gar keine Rendite abwerfen, scheint für die Fondsmanager von untergeordneter Bedeutung zu sein, werden die Folgen ihrer Entscheidungen doch erst in mittlerer bis ferner Zukunft schlagend – und dann von den künftigen Rentenbeziehern zu tragen sein.

Mit seiner investorenfreundlichen Stadtplanung hat sich Wien jedenfalls als attraktiver Standort für in Beton gegossene Scheinwerte international positioniert: Weder engt man Developer durch städtebauliche Vorgaben ein, noch beschneidet man Flächenwidmungsgewinne bei Gewährung außergewöhnlicher Höhen. So bauen hiesige Großprojektentwickler längst nicht mehr für den realen Bedarf an repräsentativen Headquarters und modernen Arbeitsplätzen. Ihr Blick richtet sich auf die langfristig zu veranlagenden Überschüsse europäischer, US­amerikanischer und neuerdings sogar asiatischer Vermögensverwalter. Insofern stellen die meisten Bürokomplexe der letzten 20 Jahre streng genommen keine Produkte für den lokalen Immobilienmarkt mehr dar, sondern Optionen für die globale Finanzwirtschaft: sei es der 202 Meter hohe Millennium Tower, der nun schon zum dritten Mal zum Verkauf steht; sei es der 250 Meter hohe DC Tower 1 in der Donau City, der lange Zeit als schwer vermittelbar galt, 2017 mit der Frankfurter DekaBank aber doch einen Abnehmer fand; seien es die drei Türme von The Icon Vienna, die um mehr als 500 Millionen Euro an die Münchner Allianz Versicherung gingen.

Für die nächsten Jahre rechnet man in Wien mit einem Neubauvolumen von mindestens 250.000 Quadratmetern Büro fläche, per anno. Aus dem Rathaus sind gegen die zunehmende Leerstandsproduktion keine Einwände zu erwarten. Denn zum einen sind die Interessen der Bauwirtschaft den Stadtvätern traditionell wichtiger als alle urbanistischen Ziele. Und zum anderen werden gebaute Büroarbeitsplätze – ob genutzt oder ungenutzt – kurzerhand mit tatsächlich geschaffenen Jobs gleichgesetzt und als arbeitsmarktpolitischer Erfolg vermarktet. Dabei sind selbst vollvermietete Neubaubüros nicht zwangsläufig ein Segen für die Stadt. Die Abwanderung von Arbeitsplätzen aus kleineren Bürobauten inmitten nutzungsdurchmischter Viertel in Richtung großvolumiger Bürokomplexe in reinen Business Districts führt zu einer Verarmung insbesondere gründerzeitlicher Quartiere. Denn mit dem Brachfallen integrierter Bürohäuser verlieren Handel, Dienstleistungen und Gastronomie im Umfeld einen Gutteil ihrer Kunden – und die ansässige Wohnbevölkerung in weiterer Folge oft ihre Nahversorgung. Selbst die Innenstadt ist vor diesem Strukturwandel nicht gefeit. Traditionsreiche Bankhäuser, Verwaltungsbauten oder auch Zeitungsredaktionen wurden hier zuletzt aufgegeben – und deren Beschäftigte in neue, billigere Büroviertel außerhalb der City umgesiedelt.

Wien als Monopoly-Spielfeld?

Bloß als schlechter Scherz ist es daher zu werten, wenn die Verantwortlichen von The Icon mit Verweis auf einen Supermarkt und ein Fitness Center in ihrem Bürokomplex behaupten, „die Lebenswelten Arbeiten und Wohnen wieder zu vermischen“. In Wirklichkeit sind die drei Türme, ja der gesamte Stadtteil rings um den Hauptbahnhof ein Paradebeispiel für den antiurbanen Maßstabssprung und die damit verbundene funktionale Monotonie in Wiens investorendominiertem Städtebau. Gründe genug also, warum verantwortungsvolle Politiker längst erkannt haben sollten, dass ein unkontrollierter Immobilienmarkt die Stadt bloß als Monopoly­-Spielfeld missbraucht – und langfristig zerstört.

Um das Baugeschehen im Sinne einer geordneten Stadtentwicklung zu steuern, könnte der Gesetzgeber den Investitionsbedarf der Finanzwirtschaft durchaus stärker auf leistbaren Wohnbau lenken, der immerhin stabile Renditen bietet. Die Planungsbehörde wiederum sollte für die Genehmigung etwaiger weiterer Büroviertel seriöse Wirtschaftlichkeitskonzepte verlangen, zumal größere private Fehlinvestitionen immer auch zu Lasten der Allgemeinheit gehen: sei es durch die ineffiziente Nutzung teurer städtischer Infrastruktur wie Straßen, Kanalisation und öffentlicher Verkehr; sei es durch die Vergeudung von Grund und Boden durch halbleere Bürohäuser, während es an Bauland für dringend benötigte Wohnhäuser mangelt. Schließlich gebietet auch die ökologische Verantwortung ein Ende dieser Goldgräberstimmung. Bürohäuser bereits nach einer Funktionszeit von drei, vier Jahrzehnten wieder abzureißen, anstatt architektonisch interessanten Umbauten und kreativen Neunutzungen den Vorrang zu geben, ist nicht nur ein baukulturelles Armutszeugnis, sondern vor allem eine kurzsichtige Ressourcenverschwendung. Dass dies in Politik und Wirtschaft nicht einmal Thema ist, zeigt die Hohlheit des ganzen Geredes von einer Smart City oder nachhaltigem Bauen.

Der Autor ist Stadtplaner, Filmemacher.

The Icon Vienna nennt sich eines der jüngsten Großprojekte am Wiener Büromarkt. Die Besiedlung der drei Türme am Hauptbahnhof durch teils namhafte Firmen ist seit Herbst letzten Jahres am Laufen, aber schon längst wurden sie – wie fast alle Hochhäuser der letzten 25 Jahre – gefeiert: von den Errichtern selbst ebenso wie von allen Medien, die ihnen dank großzügiger Inserate gewogen sind. Ob die Bauten ein ästhetischer oder funktionaler Gewinn für die Kulturmetropole sind, steht dabei nicht zur Debatte – groß sind sie in jedem Fall, sodass das Attribut „Landmark“ allemal zutrifft. Die grundsätzliche Frage, ob sich Wien keinen vordringlicheren urbanistischen Herausforderungen stellen möchte, als die Stadtsilhouette durch weitere Bürotürme zu bereichern, oder ob Landmarks per se einen Beitrag zur Lösung planungspolitischer Herausforderungen leisten, bleibt indes unbeantwortet.

Ruinöse Büroflächeninflation

Doch zurück zur selbsternannten „Ikone“ der schönen, neuen Bürowelt: Sie stellt auf ihrer Homepage keinen geringeren Anspruch, als ein „Kultort mit magnetischer Anziehungskraft“ zu sein. Was aber geschieht mit herkömmlichen Objekten, die aufgrund der magnetischen Anziehungskraft immer neuer Großprojekte ihre Mieter verlieren? Sie stehen in vielen Fällen leer. Denn Wiens Büroflächenwachstum ist im Wesentlichen weder durch massenhafte Unternehmensgründungen noch durch permanente Verlagerungen von Betriebsstandorten aus fremden Städten getrieben, sondern durch die Abwerbung von Firmen aus anderen, oft gar nicht so alten Office Buildings. L’Oréal oder Nestlé kamen nicht etwa aus Frankreich oder der Schweiz an den Wiener Hauptbahnhof, sondern aus Meidling, vom Businesspark Euro Plaza, der ab 2002 als Sitz internationaler Konzerne entwickelt wurde.

Procter & Gamble wiederum residierten bis zu ihrem Umzug in „The Icon“ in Erdberg, wo 2001 mit dem Bürokomplex „Adler und Ameise“ unmittelbar neben den Gasometern eine andere „Top­Adresse“ am Wiener Immobilienmarkt entstanden ist, deren „modernes Design und hohe Funktionalität“ aber ebenfalls schon ihre Halbwertszeit überschritten haben dürften. Die Verweildauer vieler Unternehmen an ihren Wiener Standorten ist augenfällig kurz. Dies mag damit zusammenhängen, dass es – wie Icon­Entwickler SIGNA meint – vielen Anbietern nicht gelungen sei, die Nutzer an ihre Bürogebäude „emotional zu binden“. Viel wahrscheinlicher liegt es aber an der chronischen Überproduktion, die zu einer ruinösen Büroflächeninflation geführt hat, sodass Objekte bereits nach wenigen Jahren aufgegeben werden, wenn andernorts gebäudetechnologisch Moderneres zu gleichen Preisen angeboten wird.

Während sich für Offices aus den 2000er­Jahren bei guter Lage noch relativ leicht Nachmieter finden lassen, geraten Bauten aus den 1970er­, 1980er­ und 1990erJahren zunehmend zu unvermittelbaren Altlasten am Wiener Immobilienmarkt. Ja selbst historische Innenstadthäuser wie das denkmalgeschützte Gerichtsgebäude in der Riemergasse, das seit dem Umzug von Handels­ und Bezirksgericht in den umstrittenen City Tower Vienna vor mittlerweile 16 Jahren brach liegt, zählen zu den Kollateralschäden dieser Entwicklung. Ob und wann sich für Otto Wagners Postsparkassengebäude nach dem Umzug der BAWAG PSK in den mittleren der drei Icon­Vienna­Türme eine passende Nachnutzung findet, wird erst die Zukunft weisen.

Hochspekulative Entwicklung

Jedenfalls passt zu dieser Art „Wegwerfmentalität“, dass niemand in Wien so genau weiß, wie viel baulicher „Abfall“ mittlerweile herumsteht. Die offizielle Leerstandsquote von rund fünf Prozent hat kaum Aussagekraft, zumal die heimische Immobilienbranche in ihren Statistiken nur Büros berücksichtigt, die nach 1990 errichtet oder generalsaniert wurden – sprich, etwa über eine zeitgemäße ITInfrastruktur und eine heute übliche Klimatisierung verfügen. Ältere Immobilien werden, falls nicht jüngst „refurbished“, gar nicht erst erfasst. Sicher ist nur eines: Je mehr billige Büroflächen auf den Markt drängen, umso unwahrscheinlicher wird es, dass jemand Geld für die Modernisierung älterer Leerstände in die Hand nimmt. Die Dunkelziffer unvermieteten Büroraums bewegt sich bei rund einer Million Quadratmeter.

Und es kommen jedes Jahr Zigtausende ungenutzte Quadratmeter hinzu. Am Laufen gehalten wird diese hochspekulative Entwicklung von den Finanzmärkten. Diese wurden ab den 1990er­Jahren durch die europaweite Teilprivatisierung der bis dahin öffentlichen Rentensysteme binnen kurzem mit frischem Geld geradezu überschwemmt, zumal die Pensionsfonds zunächst jahrelang Einnahmen verbuchten und noch kaum Auszahlungen anstanden. Als auch Österreich 2003 die „prämienbegünstigte Zukunftsvorsorge“ einführte, scheute sich die schwarz­blaue Regierung nicht, dies offen als „Förderung der privaten Altersvorsorge und des österreichischen Kapitalmarkts“ zu propagieren.

In ganz Europa wurden die Pensionskassen von den Gesetzgebern zu sicheren Veranlagungen verpflichtetet, wobei als sicher vor allem Investitionen in Immobilien gelten. Bürobauten versprechen dabei höhere Erträge und problemlosere Mieter als Wohnbauten. Dass Büros heute im Unterschied zu Wohnungen oft leer stehen und damit gar keine Rendite abwerfen, scheint für die Fondsmanager von untergeordneter Bedeutung zu sein, werden die Folgen ihrer Entscheidungen doch erst in mittlerer bis ferner Zukunft schlagend – und dann von den künftigen Rentenbeziehern zu tragen sein.

Mit seiner investorenfreundlichen Stadtplanung hat sich Wien jedenfalls als attraktiver Standort für in Beton gegossene Scheinwerte international positioniert: Weder engt man Developer durch städtebauliche Vorgaben ein, noch beschneidet man Flächenwidmungsgewinne bei Gewährung außergewöhnlicher Höhen. So bauen hiesige Großprojektentwickler längst nicht mehr für den realen Bedarf an repräsentativen Headquarters und modernen Arbeitsplätzen. Ihr Blick richtet sich auf die langfristig zu veranlagenden Überschüsse europäischer, US­amerikanischer und neuerdings sogar asiatischer Vermögensverwalter. Insofern stellen die meisten Bürokomplexe der letzten 20 Jahre streng genommen keine Produkte für den lokalen Immobilienmarkt mehr dar, sondern Optionen für die globale Finanzwirtschaft: sei es der 202 Meter hohe Millennium Tower, der nun schon zum dritten Mal zum Verkauf steht; sei es der 250 Meter hohe DC Tower 1 in der Donau City, der lange Zeit als schwer vermittelbar galt, 2017 mit der Frankfurter DekaBank aber doch einen Abnehmer fand; seien es die drei Türme von The Icon Vienna, die um mehr als 500 Millionen Euro an die Münchner Allianz Versicherung gingen.

Für die nächsten Jahre rechnet man in Wien mit einem Neubauvolumen von mindestens 250.000 Quadratmetern Büro fläche, per anno. Aus dem Rathaus sind gegen die zunehmende Leerstandsproduktion keine Einwände zu erwarten. Denn zum einen sind die Interessen der Bauwirtschaft den Stadtvätern traditionell wichtiger als alle urbanistischen Ziele. Und zum anderen werden gebaute Büroarbeitsplätze – ob genutzt oder ungenutzt – kurzerhand mit tatsächlich geschaffenen Jobs gleichgesetzt und als arbeitsmarktpolitischer Erfolg vermarktet. Dabei sind selbst vollvermietete Neubaubüros nicht zwangsläufig ein Segen für die Stadt. Die Abwanderung von Arbeitsplätzen aus kleineren Bürobauten inmitten nutzungsdurchmischter Viertel in Richtung großvolumiger Bürokomplexe in reinen Business Districts führt zu einer Verarmung insbesondere gründerzeitlicher Quartiere. Denn mit dem Brachfallen integrierter Bürohäuser verlieren Handel, Dienstleistungen und Gastronomie im Umfeld einen Gutteil ihrer Kunden – und die ansässige Wohnbevölkerung in weiterer Folge oft ihre Nahversorgung. Selbst die Innenstadt ist vor diesem Strukturwandel nicht gefeit. Traditionsreiche Bankhäuser, Verwaltungsbauten oder auch Zeitungsredaktionen wurden hier zuletzt aufgegeben – und deren Beschäftigte in neue, billigere Büroviertel außerhalb der City umgesiedelt.

Wien als Monopoly-Spielfeld?

Bloß als schlechter Scherz ist es daher zu werten, wenn die Verantwortlichen von The Icon mit Verweis auf einen Supermarkt und ein Fitness Center in ihrem Bürokomplex behaupten, „die Lebenswelten Arbeiten und Wohnen wieder zu vermischen“. In Wirklichkeit sind die drei Türme, ja der gesamte Stadtteil rings um den Hauptbahnhof ein Paradebeispiel für den antiurbanen Maßstabssprung und die damit verbundene funktionale Monotonie in Wiens investorendominiertem Städtebau. Gründe genug also, warum verantwortungsvolle Politiker längst erkannt haben sollten, dass ein unkontrollierter Immobilienmarkt die Stadt bloß als Monopoly­-Spielfeld missbraucht – und langfristig zerstört.

Um das Baugeschehen im Sinne einer geordneten Stadtentwicklung zu steuern, könnte der Gesetzgeber den Investitionsbedarf der Finanzwirtschaft durchaus stärker auf leistbaren Wohnbau lenken, der immerhin stabile Renditen bietet. Die Planungsbehörde wiederum sollte für die Genehmigung etwaiger weiterer Büroviertel seriöse Wirtschaftlichkeitskonzepte verlangen, zumal größere private Fehlinvestitionen immer auch zu Lasten der Allgemeinheit gehen: sei es durch die ineffiziente Nutzung teurer städtischer Infrastruktur wie Straßen, Kanalisation und öffentlicher Verkehr; sei es durch die Vergeudung von Grund und Boden durch halbleere Bürohäuser, während es an Bauland für dringend benötigte Wohnhäuser mangelt. Schließlich gebietet auch die ökologische Verantwortung ein Ende dieser Goldgräberstimmung. Bürohäuser bereits nach einer Funktionszeit von drei, vier Jahrzehnten wieder abzureißen, anstatt architektonisch interessanten Umbauten und kreativen Neunutzungen den Vorrang zu geben, ist nicht nur ein baukulturelles Armutszeugnis, sondern vor allem eine kurzsichtige Ressourcenverschwendung. Dass dies in Politik und Wirtschaft nicht einmal Thema ist, zeigt die Hohlheit des ganzen Geredes von einer Smart City oder nachhaltigem Bauen.

Der Autor ist Stadtplaner, Filmemacher.